Almeno dieci differenze fanno sì che la nuova imposta abbia effetti diversi dalla vecchia comunale sugli immobili. Da quando la manovra Monti ha anticipato al 2012 l'entrata in vigore dell'Imu, questa è stata spesso definita come una sorta di Ici allargata e nulla più.

Si tratta, invece, di una nuova imposta che è vero che sostituisce l'Ici (ma non solo) e che ha non pochi punti in comune con la stessa, ma è anche vero che ha caratteristiche proprie. Ecco allora le dieci differenze di maggior rilevanza che saranno quelle che i contribuenti dovranno considerare per verificare convenienze e sconvenienze della nuova imposta.

LE DIFFERENZE
		ICI	IMU
1	Abitazione principale	Non dovuta	Dovuta
2	Detrazione familiare	Non prevista	Prevista
3	Sostituzione Irpef e addizionali	Non sostituiva l’ipref	Sostituisce l’irpef per gli immobili non locati
4	Valore immobili	Moltiplicatori più bassi	Innalzamento moltiplicatori (per abitazioni + 60%)
5	Aliquote	Ordinaria 0,4% - 0,7% Abitazione principale zero	Ordinaria 0,46% - 1,06% Abitazione principale 0,4% - 0,7%
6	Potere regolamentare dei comuni	Previsto	Previsto (anche per concedere esenzioni non più disciplinate)
7	Compartecipazione erariale	Non prevista	Prevista su immobili diversi da abitazione principale e rurali
8	Fabbricati rurali	Esenti	Pagano l’Imu
9	Immobili esteri	Non pagavano	Pagano lo 0,76%
10	Pagamenti	16 giugno e 16 dicembre	31 marzo 16 giugno 30 settembre 16 dicembre

Forse è la differenza che ha avuto la maggior pubblicità. Al contrario di quanto accadeva con l'Ici, con la nuova imposta anche l'abitazione principale sarà da assoggettare al tributo con un evidente aggravio per i titolari dell'abitazione principale (che fino a oggi non pagavano alcunché né ai fini Ici né ai fini Irpef). L'imposta sull'abitazione principale è fissata allo 0,4% ma i comuni hanno il potere di modificarla di 0,2 punti percentuali in più o in meno. Quindi la stessa potrà variare dallo 0,2 allo 0,6%. 

In sede di conversione per ogni figlio fino ai 26 anni di età, che vive in famiglia, è concessa una detrazione aggiuntiva a quella stabilita per l'abitazione principale di 50 euro. Il tetto massimo della nuova detrazione sarà di 400 euro da sommare ai 200 concessi in generale per l'abitazione principale (quindi il bonus massimo sarà di 600 euro). Lo sconto sarà efficace nel 2012 e 2013 mentre nulla si prevede con riguardo al 2014. Nessun previsione similare esisteva ai fini Ici (nemmeno quando era tassata l'abitazione principale).

Questa ulteriore differenza non sempre è stata messa in evidenza. La nuova Imu infatti oltre a sostituire l'Ici sostituisce anche l'Irpef e le addizionali sugli immobili non locati differenti dall'abitazione principale.

Da ciò i calcoli di convenienza rispetto al passato dovranno tener conto anche di tale situazione. Per le seconde o terze case solo un calcolo sul singolo caso potrà consentire di verificare l'effetto della nuova previsione anche se molto spesso si giungerà a individuare anche in questo caso un aggravio. I calcoli dell'esborso e quindi del confronto con la situazione attuale dovranno però tener conto anche del potere che è assegnato ai comuni per la rimodulazione delle aliquote e delle misure delle detrazioni.

La base imponibile Imu è individuata partendo dal valore della rendita catastale rivalutato. Poi, come già succedeva con l'Ici, per passare dalla rendita al valore dell'immobile sono stati individuati alcuni moltiplicatori. Ma tali moltiplicatori sono ben più alti rispetto a quelli in vigore con l'Ici. Da qui naturalmente una logica conseguenza è quella che si assisterà a un incremento della base imponibile dell'imposta municipale rispetto a quella Ici. Almeno per ora il nuovo valore così individuato esplica efficacia solo con riferimento all'imposta comunale. Guardando ai casi più comuni, gli effetti si faranno sentire non poco. Basti pensare che sulle abitazioni il nuovo moltiplicare di 160 sostituisce il precedente di 100 e sugli uffici il nuovo di 100 sostituisce il precedente di 50 (con una sorta di raddoppio della base imponibile).

Anche sul fronte delle aliquote non mancano le novità. La vecchia Ici prevedeva per le abitazioni una imposta che poteva variare dal 4 al 7 per mille, spazio entro cui i comuni poteva scegliere le differenziazioni che volevano introdurre nel loro territorio comunale. Ora invece sull'abitazione principale è fissata allo 0,4% ma i comuni hanno il potere di modificarla di 0,2 punti percentuali in più o in meno. Quindi la stessa potrà variare dallo 0,2 allo 0,6%. Sugli immobili è fissata allo 0,76%, ma i comuni hanno il potere di modificarla di 0,3 punti percentuali in più o in meno. Quindi la stessa potrà variare dall'1,06% allo 0,46%. Inoltre la stessa è fissata allo 0,2% per i fabbricati rurali a uso strumentale e i comuni possono ridurre la suddetta aliquota fino allo 0,1%. Inoltre i comuni possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4% nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario o nel caso di immobili posseduti da soggetti Ires, ovvero nel caso di immobili locati.

Anche in ambito Imu rimane fermo il potere regolamentare dei comuni, ovvero la possibilità degli stessi di modulare l'imposta con riguardo a specifiche fattispecie. Una particolarità riguarda però gli immobili inagibili e per i fabbricati realizzati per la vendita e non venduti dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o prevalente dell'attività la costruzione e l'alienazione di immobili. In tal caso l'Ici non era dovuta per espressa previsione normativa mentre di tale esclusione non vi è traccia nell'Imu. La stessa quindi potrà essere accordata, ma solo in via opzionale dai comuni esercitando il loro potere regolamentare.

L'Ici era un'imposta comunale il cui gettito finiva interamente nelle casse dell'ente periferico. Non è così per l'Imu. È stata, infatti, prevista una compartecipazione dello stato all'Imu nella misura: del 50% dell'imposta determinata applicando l'aliquota di base di cui al (0,76%) alla base imponibile di tutti gli immobili, a eccezione dell'abitazione principale e dei fabbricati rurali. In tal caso le detrazioni e le riduzioni di aliquota deliberate dai comuni, non si applicano alla quota di imposta riservata allo stato di cui al periodo precedente. Ora ciò può avere un effetto diretto per i contribuenti. Se gli immobili diversi dalla casa di abitazione e quelli rurali il gettito dovrà essere devoluto allo stato nella misura del 50% dell'imposta totale calcolata con l'aliquota dello 0,76% sarà ben difficile che i comuni sfruttando il loro potere giungeranno ad abbattere tale aliquota perché così facendo correrebbero il rischio di incassare solo poco più di quello che in ogni caso sarà il gettito di competenza (per legge) dell'erario centrale.

Niente sconti per i fabbricati rurali. La nuova Imu cancella l'esenzione Ici per i fabbricati rurali. Tali immobili pagheranno con un'aliquota ridotta allo 0,2% nel caso di fabbricati rurali ad uso strumentale (quindi stalle, depositi attrezzi, ecc). Vi è però la possibilità dei comuni di abbattere l'aliquota allo 0,1%. Nel caso di fabbricati rurali a destinazione abitativa non vi sono differenze rispetto alla tassazione di tutti i fabbricati abitativi non rurali. Se il fabbricato rurale a uso abitativo, è abitazione principale pagherà l'Imu in base all'aliquota e alle detrazioni stabilite per detta fattispecie. Se invece non è abitazione principale, sarà assoggettato all'Imu secondo le regole ordinarie.

Anche se tecnicamente ha un altro nome un'altra differenza rispetto all'Ici è che la nuova imposizione colpirà anche gli immobili esteri. Il decreto Monti ha introdotto un'imposta sul valore degli immobili situati all'estero stabilita nella misura dello 0,76% del valore degli immobili specificando che lo stesso è costituito dal costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l'immobile. Quindi in prima battuta vale il costo di acquisto, ma se non vi è la possibilità di dimostrarlo (o forse anche se lo stesso non esiste in quanto l'immobile è pervenuto in forma gratuita) ecco allora che interviene il valore di mercato.

Qui il cantiere è ancora aperto. Le abituali scadenze Ici erano quella del 16 giugno e del 16 dicembre. Entro la prima data occorreva versare l'acconto d'imposta per l'anno in corso ed entro la seconda il saldo di quanto dovuto.

Il decreto sul federalismo prevede invece scadenze differenti. Si prevede infatti che il pagamento dell'Imu intervenga in un minimo di 4 rate:

• 31 marzo
• 16 giugno
• 30 settembre
• 16 dicembre

Sul punto saranno necessari i chiarimenti della prassi soprattutto in sede di prima applicazione che presumibilmente dovranno indicheranno anche gli obblighi dichiarativi correlati alla nuova imposta.

10 gennaio 2012

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